房产热潮高烧不退 城市可否经营?如何经营?
日期:2005-7-8 10:44:31
房产热潮高烧不退 城市可否经营?如何经营?

发表时间:2005-7-8 8:37:51 来源: 新华网 作者: 方益波

  在中国的城市化过程中,“经营城市”的概念一直处于争议中,有人认为这是提升城市文明程度的必由途径,是先进的操作手段,也有人认为,城市是不能引入这种类似企业手段的“经营”概念的,所谓“经营城市”是地方政府借公共资源谋利益,是地价上涨、房地产泡沫产生的重要原因。确实在有些地方,近些年出现了打着“经营城市”的旗号,“借地生财”的不良现象。

  城市可以“经营”吗?城市应该怎样“经营”?记者最近在走访杭州和舟山两个城市时发现,这两个城市的决策者在面临房地产行业热潮和公共利益的矛盾时,都算了一笔独特的帐,体现出一种全新的“经营城市”理念。

  城市的魅力来自于历史文化的积淀,而不是GDP指标,或成片的花园洋房,要在现代化的进程中保留每个城市独特的人文魅力。

  杭州:不图房产利益 要谋城市“增值” 

  杭州西溪国家湿地公园前不久正式对外开放。这个公园由市政府投40亿元进行保护、开发,是中国第一个也是唯一的集城市湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。

  杭州近些年来房价飞涨,土地极为值钱,最高的曾经拍到1800万元一亩。在该项目动工之前,西溪湿地原址已受到严重破坏。这块10平方公里的土地已经入驻了不少房地产公司,一度被杭州人称为“房地产西进”浪潮。每一个项目都意味着巨大的财政收入和GDP数字。但市区政府不为利益所动,做了大量的工作,将这些项目一家家地劝说退出。

  如果从经济的角度讲,眼前以及今后相当长一段时间,这个湿地公园对杭州市来说真是“亏大了”。

  杭州市政府负责人坦陈,整个工程总投资巨大,资金回收几乎没有可能。该工程自立项起,就定位为“保护工程”,不以盈利为主要目的。市委市政府多次强调,湿地具有涵养水源、净化水质、调节气候等生态功能,是城市的“绿肺”。 而且西溪湿地还有深厚的历史人文积淀,处处留下文化名人的屐痕,是历史上曾与西湖、西泠并称杭州“三西”的名胜之地,工程要将“生态优先,最小干预”放在首位。

  在这样的指导思想下,这个用钱堆出来的保护工程在开园之后,不仅没有大肆招徕游客增加旅游收入,反而采取了一系列“拒客”的举措。副市长亲自呼吁本地市民在五一'黄金周'期间不要去西溪湿地参观游览;严格控制入园游客数量,以湿地水体能自然降解游客所产生的污染为重要指标,一期工程游客人数控制在3000人左右;游船、游步道等都严格按最高控制游客量设定,尽量减少设施配备对湿地景观的影响;有关部门还通过信息系统随时公布湿地公园饱和“警戒线”,届时观光巴士就暂时停发;还实行了自备车不得停靠等措施。据市政府负责人说,总投入的40亿元肯定收不回来,按照40元门票价格,连正常维护的费用也很难收回。

  既堵死了土地出让款项的来源,又无法通过公园开放来赚钱,杭州市搞这个项目是金钱的“纯消耗”吗?

  西湖区委书记、西溪湿地管委会主任高乙梁告诉记者,杭州市算的不是眼前的小帐,而是一笔放眼长远、放眼全局的大帐。他说,从西溪湿地这块土地看,政府不仅失去了将土地出让给开发商本应获取的巨额收入,而且还投入了40亿元无法收回,但是从整个城市看,杭州拥有了全国第一个国家湿地公园,这张金名片使整个城市的品位大大提升,整个杭州市都将因此而"增值"。这种“增值”将惠及子孙后代,远不止40个亿。

  舟山:商业诚可贵 大学更重要

  目前,我国很多地方在城市化的进程中,存在着这样一种思路:在郊外建设新区,把原来处于城市中心区域的高校搬迁过去,既能置换出极具商业价值的市中心土地进行商业开发,还能借高校搬迁带动“新区”的人气,加速新区成熟的速度,也使高校从发展受限的老校区摆脱出来,获得更大的发展空间。达到“多赢”。

  记者在舟山采访时发现,这个海岛城市也在大规模建设城市新区,而且也曾打算按照上述思路,将舟山最重要的大学--浙江海洋学院从市中心置换到新区去。但是,该市的决策层经过审慎考虑,最终把原方案作废,把已经在新区划出的土地收回,将浙江海洋学院保留在原来所处的市中心,同时为满足学校扩张的需要,还在旁边新划出400亩土地,用于建设教学楼和图书馆。目前,新校区已基本完工并启用,学生人数扩大到了上万人。

  这种做法几乎如同“水往高处流”般反常,引起了不小的议论。若算眼前经济账,这显然是件赔本的买卖。目前,舟山市的房地产市场非常火爆,这个由1000多个岛屿组成的群岛城市的老城区堪称“寸土寸金”,按照当时地价,浙江海洋学院老校区和新校区总共近800亩地,作商业开发,起码值十几个亿。现在不仅放弃了这一大笔钱,而且,为建设新校区,财政还要再投入两亿多元。

  杭州拥有了全国第一个国家湿地公园,这张金名片使整个城市的品位大大提升,整个杭州市因此而“增值”,惠及子孙后代,远不止40个亿。

  他们为什么不把大学搬到郊外去?他们为什么不象有些“城市经营者”那样重视市中心地块所具有的“巨大商业利益”,紧紧把握“国有土地升值”的大好机会,大大地发一笔“土地财”?

  舟山市有关部门的负责人告诉记者,他们算的是城市综合发展的长远经济账。舟山是历史文化名城,也是个海滨城市,需要不断丰富海洋文化内涵,提升城市竞争力。浙江海洋学院是浙江实施建设海洋大省战略的产学研基地,这块金字招牌对舟山意义重大,其价值应不断凸显、强化。

  不少人认为,城市在现代化过程中应避免“千城一面”,突出自己的独特性和唯一性。而大学正是体现城市人文特色最重要的文化符号,这种符号和其脚下的土地血脉相连,属于城市的记忆,不能复制和再生。搬迁新区可以扩大、完善功能,但可能会消减大学以至城市的文化属性。此外,新区的发展还不太成熟,搬迁校园会影响教师队伍的稳定。学生在新校区,老师上完课后回老城区,断了日常言传身教的交流,对学校教育也不利。这些方面在有的城市已经有了前车之鉴。归根到底,在商业利益和学校需要的天平上,后者远远重于前者。

  据悉,当初有很多房产商曾经看中海洋学院老校区这块黄金宝地,游说者纷至沓来,但舟山市委市政府领导经过反复论证,最终明确,最好的地就是要让给学校,这种长远的效益不是眼前区区十几个亿可以买到的。

  城市可以“经营”吗?城市应该怎样“经营”?

  没有文化的城市不值钱

  专家指出,一段时间以来,在一些地方,一说“经营城市”,一些人就会只算眼前的经济帐,而忽视城市文明所蕴含的社会、文化、历史等综合的效益。这些看似与经济无关的“软实力”,实际却直接决定了经济效益的有和无,大和小。在城市文明的大盘子中,不存在单独的经济指标,一个没有文化,没有历史,只有满足物质需求的各种场所的城市是不值钱的。

  近些年来,在城市化的浪潮中,中国很多城市受到房地产行业的巨大利益刺激,从南到北大兴土木。城市建设“千城一面”的不良趋势日趋严重--把有历史意义的老房子拆除,盲目崇洋,建设各种不伦不类、和本地历史文化毫无关联的欧式建筑,甚至连取名都是言必称“罗马”、“赛纳”、“泰晤士”;一说建大学城,不论是否适合本地实际,各地纷纷套搬,一时间各地都出现“大学城”;一说“CBD”,立刻不管城市大小,都自称要建CBD,几乎成为学术界的笑话。在浙江的一些城市,前些年也曾犯过将一些具有历史价值的老街区拆除,建设全新的欧式场所的错误。

  中国美术学院院长许江教授指出,老建筑是城市的乡愁。在《中国新闻周刊》和新浪网联合进行的、对16877人的“你的城市理想”网上调查中,有29.46%的人们最希望自己所居住的城市建筑具有的品质是外观很美、有艺术感的,而方便舒适被排在其后的第二位。在你希望居住的城市的历史年龄一项中,38.38%的人希望居住城市的历史年龄在200年以上。

  城市的魅力来自于历史文化的积淀,而不是GDP指标,或成片的花园洋房。近年,长三角的杭州等城市已经逐渐认识到这一问题,出台了对房龄50年以上的建筑物以及介于文物和普通住宅之间的“历史文化特色街区” 的保护办法,力图在现代化的进程中保留每个城市独特的人文魅力。

  一个城市,在其发展过程中,必然有所破立,破什么,立什么,需根据城市自身的特点来选择,需要算的是长远的、全局的综合账。比如,城市某一地块上的价值,应该是包含商业的、文化的、教育的多重价值,如何取舍,不是哪位领导,也不是某个开发商能够决定的。它必须与城市发展的总体规划结合起来,与城市发展的未来结合起来。如果我们仅仅看到眼前的商业利益,或者仅仅为了模仿某种发展模式,而无视某一地块上所承载的文化价值,我们就不能说,我们实现了效益的最大化。鉴于此,每个城市的决策者,在"经营城市"的时候,要把境界放得高些,再高些,在开发建设的大步踩下去的时候,要小心,再小心些。

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